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楼市供应后劲不足房价暗存反弹压力

发布时间:2019-12-08 16:49:17 编辑:笔名

  楼市供应后劲不足 房价暗存反弹压力

  一线城市楼市进入年末收官阶段。总体来看,众多大型房企销售任务提前完成影响到了年末的楼市供应。日前分别调查北京、上海、深圳楼市发现, 保价缩量 已成为多数开发商年底策略。在北京,楼市供应不足与旺盛需求形成鲜明对比,个别项目甚至出现热销;在上海和深圳,在售楼盘虽相对充足,但高企的价格已经影响到实际成交量,其后续供应暗藏隐忧。

  业内人士认为,一线城市的房价仍存上涨压力,特别是后续供应不足可能成为影响楼市走向的关键环节。

  年末楼市冷热不均

  进入年末,北京一些房地产项目的销售人员格外忙碌。小李是计划本月末开盘的北京 常楹公元 项目的销售员,近忙得不可开交。不少客户都在询问具体的开盘时间和价格,更有人担心自己排不上号,请求将自己的房号向前排。而在今年年初,小李还苦口婆心地劝说自己的客户尽快出手。

  走访新开楼盘万科金域缇香时发现,虽然是工作日,仍有不少购房者前往看盘。针对16500元/平方米的均价,几位购房者也表示能够接受。 比起其他地区的价格,这边确实算价值洼地了。 该楼盘工作人员介绍称,该项目9月次开盘,截至目前已基本售完。万科北京公司副总经理肖劲表示,近期明显感受到购房者的购房意愿较强烈。

  年末出现 翘尾 现象已成为北京楼市近几年的常态。北京南城某项目销售总监向中国证券报表示,个别区域出现了 一房难求 的局面, 走关系 排号在不少项目十分常见。北京楼市上次出现这种情况,还是在2009年。

  北京市住建委的数据显示,11月中上旬,北京全市新房签总量为9559套,同比上涨216.6%;二手住宅签总量为8381套,与上月同期相比大幅上涨52%,同比则上涨87.5%。

  相比之下,上海楼市则有些冷清。中国证券报走访了上海多个片区,以往推盘量较大的外环外区域,如浦东唐镇、周浦目前降价促销房源不多,很多开发商并无推盘打算,只是慢慢处理现有房源。只有嘉定、宝山等郊区供应量较大,不过价格优惠并不多。11月以来,浦东原南汇板块、金山区等远郊楼盘瞄准刚需,成为热销的主力。

  深圳楼市同样不甚活跃。新区是成立不足一年的新区,即将全线贯通的京深高铁的南端深圳北站就位于该新区,新区成为深圳新楼盘密集的地区。据不完全统计,目前新区有8个楼盘在售或认筹。虽然近期深圳楼市成交回暖,但这些楼盘销售状况一般。

  在该区域中,毗邻深圳北站的中航天逸是近期深圳即将入市的大型楼盘之一。该项目开放样板房已经一月有余,但至今仍没有明确开盘日期。深圳地产界人士表示,这是由于认筹数量不足,若该项目急于现在开盘,销售率很难得到保证。中航天逸的销售人员介绍,预计项目的开盘价格与周边楼盘接近,为每平方米2.2万元至2.3万元。有深圳地产人士表示,新区目前各种配套尚不完善,楼盘的价格已经虚高。

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  房企热衷 保价缩量

  销售价格回调被认为是深圳楼市冷淡的重要原因。三年前,与中航天逸同处新区的潜龙曼海宁项目挂出每平方米2.5万元的价格开盘,至今仍未售罄。近日该楼盘将价格降为每平方米2.1万元,现楼出售。但在整个区域,近期降价的现象并不多见。业内人士认为,新区是深圳新楼盘供应密集的地区之一,从该区域楼盘的销售状况可以看出,深圳楼市的境况并没有一些开发商对外宣传的那样乐观。

  深圳市民小李算了这样一笔账:如果在新区这样的关外地区按揭购买一套小户型住宅,除了要缴纳一笔数额不小的首付款,每月还款至少也要5000元。而目前每月3000元左右的价格,可以在深圳关内租下一套各方面条件都相对优越的房子,他终放弃了买房的念头。

  上海楼市同样如此。在浦东唐镇某在售小区,看房人寥寥,销售人员也并不积极。该小区的在售价格较今年2月已经上涨超过15%,目前没有任何折扣。另一个保利旗下在售楼盘同样价格坚挺,即便是定位非刚需的140平方米大户型,也鲜有优惠,销售人员也是一副不愁卖的表情。

  上海某大型房企营销总监称,今年很多开发商的业绩完成得不错,除非库存较多,开发商不会再出现 以价换量 的推盘心态,而是 保价缩量 。事实上,这种心态在全国开发商中已是主流。

  这极大地影响了年末楼市的供应量。数据显示,10月上海全市商品住宅新增供应面积仅为63.54万平方米,环比下降超过50%,供应量是自今年3月以来少的一个月。11月5日至11日的一周间,上海楼市新增供应面积只有1.92万平方米,创下近40周新低,而上海近一次出现类似的低供应量,还是在今年春节期间。

  在即将到来的12月,上海楼市新增供应量恐将继续维持低迷的局面。上海和家数据监控中心统计,预计上海楼市12月有22个住宅项目开盘,较11月47个的预计开盘量降幅过半,较去年12月的38个楼盘的开盘量,也有超过四成的降幅。

  北京楼市 一房难求 的背后,同样是项目供应不足。根据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,剔除保障房之后,2012年四季度(截至11月24日)北京全市新房签总量为14805套,而在此期间,新房新增供应量仅有10512套,供需之间缺口高达4293套。相比之下,前三季度北京新房市场供需基本平衡,且供应量略高于成交量,进入四季度以后,供需关系发生反转,出现年内首次 供不应求 的局面。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,首先,前十月多数开发企业已经完成全年销售任务,年底继续推盘的动力不足;其次,多数开发企业年底略微提价之后, 端着卖 成为主流趋势,而价格回调也提高了观望人群的入市积极性,造成北京楼市年末热闹的 反周期 局面。

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  供应不足局面或加剧

  供需不平衡的结果,是未来房价上涨的压力增大。多数业内人士认为, 保价缩量 将成为未来一段时间楼市的常态,若供应量持续不足,房价则可能面临新一轮上涨压力。以北京为例,北京市住建委的数据显示,截至11月24日,北京楼市的住宅库存(新房+二手房)为84664套,按照现有的销售速度,消化期限仅为半年。

  与现时供应的缩水相比,北京楼市的后期供应同样存在隐患。根据北京市统计局的数据,今年前10月,全市完成房地产开发投资2518.6亿元,同比下降2.6%。全市商品房新开工面积为2516.5万平方米,比上年同期下降27.4%。其中,住宅新开工面积为1320万平方米,同比下降39.9%。

  相比之下,上海楼市的供需局面并不那么紧张,后续供应仍较充足。官方站数据显示,截至11月21日,上海市新建住宅库存面积达到1030万平方米,库存套数6.84万套,处于近期高位。

  上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩给出了新房库存 焦虑线 的概念。根据他的研究,上海区域的 焦虑线 大致划在600万到650万平方米存量房库存面积。邵明浩根据今年以来新项目推盘及土地市场出让情况认为,明年的新房库存可能较目前有所减少,会阶段性降至700万平方米左右。整体上,市场仍将保持相对稳定,房企将更多针对自身的特征选择推盘策略,而大小开发商一窝蜂以价换量 抢跑 的可能性不大。

  深圳楼市呈现另一种局面。易居营销集团深圳公司副总经理刘莹对中国证券报表示,由于深圳房价已经出现虚高,因此未来深圳的房价上涨空间不大。供应不足可能是深圳楼市面临的问题。

  在楼市调控对房企积极性的影响下,后续供应不足将是未来楼市面临的共同课题。根据国家统计局的数据,近几个月来,房地产开发投资增速、新开工面积、房企购地面积等指标持续下滑。其中,由于一线城市的调控政策较为严厉,上述指标下滑的幅度也相对较大,这将加剧供应不足的局面。

  与广大二三线城市相比,一线城市的土地资源更加稀缺,后续住房用地可能不足。根据中国指数研究院的统计,2009年以来,北上广深4个城市的住宅用地成交总和约为1.1亿平方米,仅相当于武汉一个城市的交易量。其中,北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下,深圳则只有650万平方米左右。多数业内人士认为,一线城市的土地供应缺口已经形成,房价存在较大上涨压力。当前应增加土地有效供应,并督察已供土地的开发,从而尽快补充市场库存。

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